Huurcontract checken

Huurovereenkomst kantoorruimte ex 230a BW

U wilt een bedrijfspand huren of verhuren en bent op zoek naar juridische tips & tricks.

Indien u een kantoorruimte wenst te huren zult u van de verhuurder naar alle waarschijnlijkheid een huurovereenkomst kantoorruimte ex art. 230a BW ontvangen. Wij nodigen u uit om dit huurcontract ter juridische screening aan ons voor te leggen. Van te voren maken wij afspraken over de kosten van de controle en hoe lang de juridische check gaat duren: de omlooptijd. Normaal gesproken kan dit binnen enkele dagen gereed zijn.

Nu een aantal tips.

Enkele aandachtspunten om in het achterhoofd te houden voordat u over gaat tot ondertekening van het contract dat de rechtsverhouding tussen u en de verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 230a van het Burgerlijk Wetboek regelt zijn: contractuele bestemming van het gehuurde (fabriek of kantoor, vrije beroepen zoals arts, makelaar, notaris en advocaat) duur, verlenging en opzegging.

Denk ook aan omzetbelasting, servicekosten, milieubepalingen, voorschriften omtrent duurzaamheid, verzekeringen, gas water en elektra, huurprijsverhoging, betalingsverplichting en betaalperiode. De verhuurder kan daarnaast zekerheidstelling van u verlangen in de vorm van een bankgarantie en/of borg van enkele maanden huur. Het huurcontract bedrijfsruimte dient ook een goede regeling inzake renovatie en zelf aangebrachte voorzieningen of wijzigingen aan het gehuurde te bevatten. En een demarcatielijst (grensbepaling, afbakening).

Tweet this page

Soms worden zogenaamde stelposten opgenomen: dat zijn door de verhuurder aan de huurder ter beschikking gestelde bedragen om bepaalde werkzaamheden aan het pand te verrichten, zoals het plaatsen van een lift of een roltrap. Benoem en omschrijf de stelposten zo specifiek mogelijk.

Vanzelfsprekend mag de huurprijs niet ontbreken in het document. Rust er een hypotheekrecht op het verhuurde pand dan kan er een huurbeding worden toegevoegd. Vergeet tenslotte niet om het onderwerp asbest aan de orde te stellen. Maak altijd schriftelijke afspraken over huur en verhuur van bedrijfsruimte!

Dit is één kant van het verhaal.

Huurovereenkomst winkelruimte ex 290 BW

Wilt u een winkelruimte huren of verhuren dan hanteert u een zogenaamd artikel 290 BW huurcontract winkelruimte en overige bedrijfsruimte, met bijbehorende algemene bepalingen. Een middenstandshuurcontract.

Waarom is dit belangrijk?

Het verschil tussen een art. 230a en een art. 290 huurovereenkomst ligt mede in andersoortige huurbescherming, andere mogelijkheden tot huurprijsaanpassing en andere opzegtermijnen. De 290 winkelruimtebepalingen bieden wat meer bescherming aan de winkelier dan dat de gewone 230a bedrijfsruimte bepalingen doen. De middenstand is in de ogen van de wetgever bij uitstek afhankelijk van zijn locatie: hij is plaatsgebonden. Er is vanwege overlap in de contractuele bestemming tussen winkelruimte en kantoor of bedrijfsruimte inmiddels veel jurisprudentie over verschenen.

De watermolen op de afbeelding helemaal bovenaan is een voor publiek toegankelijke bestemming. De molenaar beoefent geen vrij beroep maar bestiert een ambachtsbedrijf. Dit is derhalve zonder twijfel een 290 bestemming. Maar er is ook een grijs gebied. Is een instrumentenreparateur met voor publiek toegankelijk atelier waar hij ook instrumenten verkoopt nu 290 of 230a? Beiden zou kunnen, zou men hier kunnen stellen. Zo zijn er meer twijfelgevallen te bedenken.

Contractuele bestemming van het gehuurde

Let bij de contractcheck op zaken als de contractuele bestemming van het gehuurde (winkelpand, restaurant, café, bioscoop, voor publiek toegankelijk en geen vrij beroep), de geschiktheid van het gehuurde, overheidsvoorschriften en vergunningen, onderhuur, promotionele activiteiten, gedragsregels en verbodsbepalingen, aansprakelijkheid en schade, kosten van onderhoud, herstel en vernieuwingen, inspecties en keuringen.

Onthoudt dat..

Kijk daarnaast goed naar de onderhoudsverplichting van de verhuurder. Met andere woorden: wie neemt wat voor zijn rekening. Vaak is in dergelijke winkelruimte huurcontracten, naast een boetebeding, een artikel opgenomen welke kosten bij tussentijdse beëindiging op het bordje van de huurder komen. Daarnaast dient de verhuurder ervoor te zorgen dat de huurder in geval van op het pand rustende appartementsrechten op de hoogte wordt gesteld van de voorschriften omtrent gebruik.

Wat betekent dit voor u?

Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte versus huurcontract woonruimte

De verhuurder van een art 290 winkelpand kan het huurcontract pas na twee keer 5 jaar beëindigen. De huurder kan al na 5 jaar opzeggen. De opzegtermijn is lang: minimaal een jaar voordat een vijfjaartermijn afloopt! Meer zekerheid en huurbescherming voor de huurder.

Bij een art 230a kantoorpand kunnen zowel de verhuurder als de huurder na 5 jaar opzeggen. De opzegtermijn van een huurovereenkomst 230a bedrijfsruimte is bovendien korter. Dat kan een maand zijn of enkele maanden, afhankelijk van hetgeen in de overeenkomst is afgesproken. Een flexibeler systeem. Verhuurders ‘kiezen’ doorgaans liever voor een 230a contract. De vraag daarbij is danook of dit wettelijk gezien – dus naar contractuele bestemming en publieke toegankelijkheid – al of niet is toegestaan.

Tenslotte nog dit.

Bij woonruimte is beëindiging gemakkelijker

Bij woonruimte zijn duur en opzegging eenvoudiger: de huurder kan meestal na een jaar opzeggen met opzegtermijn van een maand. Aan het einde van de huurtermijn, bij oplevering van de woning wordt er vaak een inspectierapport opgesteld. De verhuurder op zijn beurt kan alleen maar opzeggen bij wanprestatie, betalingsachterstand of dringend eigen gebruik. Bovendien, koop breekt in principe geen huur. Nog meer huurbescherming dan bij een art. 290 BW huurcontract overige bedrijfsruimte dus!