mr. Suzan Slijpen (1)
De ene bedrijfsruimte is de andere niet: artikel 7:290 BW of artikel 7:230a BW?
Alle gebouwde onroerende zaken kunnen worden onderverdeeld in ‘woonruimte’ en ‘niet-woonruimte’. Deze tweede groep noemt men in het gewone spraakgebruik veelal bedrijfsruimte. Als men een pand niet huurt om erin te wonen, doet men dat doorgaans om er een bedrijf in uit te oefenen. In dit verband hanteert men het begrip 'bedrijfsruimte' in zeer algemene zin.
mr. Suzan Slijpen
Er is echter een verschil tussen huur van de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimtes en de huur van ‘overige’ bedrijfsruimtes. De verhuur van deze overige ruimtes wordt beheerst door de regels van artikel 7:230a van het Burgerlijk Wetboek, terwijl de verhuur van de middenstandsbedrijfsruimte onder het wettelijk regime van artikel 7:290 van het Burgerlijk Wetboek valt. Wat het verschil is en welke gevolgen dat voor u als huurder en ondernemer heeft, leest u hieronder.
Wanneer is er sprake van verhuur van een bedrijfsruimte ‘ex artikel 7:290’ of ‘ex artikel 7:230a'?
Een ‘gewone’ of middenstandbedrijfsruimte wordt meestal aangeduid als een bedrijfsruimte ‘ex artikel 7:290 BW’. Daaronder valt bijvoorbeeld de verhuur van winkelruimte. Volgens de wet is van een 290-bedrijfsruimte sprake als u:
a. Een pand huurt of verhuurt dat bestemd is voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant-, café- of ambachtsbedrijf, een afhaal- of besteldienst;
b. Een pand huurt of verhuurt dat bestemd is voor de uitoefening van een hotelbedrijf, of
c. Een pand huurt of verhuurt dat bestemd is voor de uitoefening van een kampeerbedrijf.
Daarnaast moet er dan in het betreffende pand een ruimte aanwezig zijn die toegankelijk is voor uw klanten en waar de goederen of diensten rechtstreeks geleverd kunnen worden.
Van een bedrijfsruimte ex artikel 7:230a is dan sprake in alle ‘overige’ gevallen. Dat wil zeggen: het gehuurde kan niet gekwalificeerd worden als woonruimte en valt evenmin onder de omschrijving van artikel 7:290 BW. Kantoorruimte is het belangrijkste voorbeeld van de categorie 7:230a bedrijfsruimte. Maar denk ook aan de opslagruimte voor goederen van een webwinkel. Meestal ontbreekt het in dat soort panden aan een voor het publiek toegankelijke ruimte waar de goederen of diensten direct geleverd kunnen worden.
Verhuur van bedrijfsruimte ex 290 of 230a BW? Laat altijd de huurovereenkomst controleren.
Opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst.
Het onderscheid tussen beide categorieën bedrijfsruimten is van cruciaal belang. Op de eerste plaats gelden er andere regels voor de opzegging en beëindiging van de huurovereenkomst. Daarnaast kan een huurder van een ‘290-bedrijfsruimte’ rekenen op een huurbescherming die vergelijkbaar is met de bescherming die de huurder van een woonruimte toekomt. Meer huurbescherming dan bij 230a-bedrijfsruimte.
De vereisten uit de wet nader bekeken.
Of er daadwerkelijk sprake is van een bedrijfsruimte die voldoet aan de vereisten van artikel 7:290 BW, is door de jurisprudentie nader ingevuld. Vooral de zogenaamde wettelijke ‘bestemmingscriteria’ die de wet in artikel 7:290 BW eerste lid, onder a, b en c opnoemt, zorgen in de praktijk nogal eens voor problemen. De wet vereist namelijk dat de partijen bij een huurovereenkomst de verhuurde onroerende zaak bestemd moeten hebben voor een van de in artikel 7:290 BW opgesomde bedrijven. Als dat niet het geval is, vindt artikel 7:290 BW geen toepassing. Er zijn een aantal gevallen denkbaar waarin het (niet) voldoen aan de bestemmingscriteria een rol kan spelen, die ik hieronder uiteen zet.
a. De contractuele bestemming komt niet met het feitelijk gebruik overeen.
Veronderstel dat het gehuurde pand volgens de huurovereenkomst bedoeld is om als opslagruimte te dienen, maar de huurder het feitelijk als winkelpand gebruikt. In zo’n geval pleegt de huurder wanprestatie. Dat kan echter anders liggen als huurder en verhuurder bedoeld hebben de 290-regeling te ontduiken en het gebruik als winkelpand hen van meet af aan voor ogen heeft gestaan. In dat geval is er van wanprestatie geen sprake, maar is de regeling van artikel 7:290 BW dwingend van toepassing op de tussen hen gesloten huurovereenkomst. Wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst voor ogen stond, zal onder meer blijken uit de manier waarop het gehuurde is ingericht. De naamgeving van het huurcontract is in ieder geval niet van doorslaggevende betekenis bij de bepaling van het toepasselijke huurregime.
Men kan zich in het kader van een verschil tussen het contractuele en het feitelijk gebruik ook nog afvragen wanneer aangenomen mag worden dat de verhuurder gedurende de huurovereenkomst met een wijziging van de bestemming heeft ingestemd. Uit de rechtspraak volgt dat de omstandigheid dat de verhuurder op de hoogte van het feit dat de huurder het pand voor iets anders gebruikt dan partijen hebben afgesproken, niet voldoende is om aan te nemen dat er een bestemmingswijziging heeft plaatsgevonden. De verhuurder moet in dit soort gevallen zijn onmiskenbare en ondubbelzinnige toestemming hebben gegeven. Het verdient aanbeveling om een bestemmingswijziging schriftelijk overeen te komen.
b. Partijen geven een 290-bestemming aan een 230a-bedrijfsruimte.
Verhuurder en huurder zijn niet vrij om zelf een bestemming aan het gehuurde te geven. In artikel 7:290 BW somt de wet namelijk dwingend op welke bedrijven onder de 290-regeling vallen. Past een bedrijf niet binnen de in artikel 290 gegeven definities, dan is er sprake van een ‘overig geval’ en is artikel 7:230a op de huurovereenkomst van toepassing.
c. Partijen zijn geen bestemming overeen gekomen.
Uit de rechtspraak komt naar voren dat het in de regel beslissend is wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst met betrekking tot het gebruik voor ogen heeft gestaan. Hoe het pand is ingericht, speelt daarbij een belangrijke rol.
Als de huurder en verhuurder niet uitdrukkelijk in hun overeenkomst hebben opgenomen hoe het pand gebruikt zal worden, dan zal het feitelijk gebruik en/of de aard van het gehuurde moeten bepalen welk huurregime van toepassing is.
d. Partijen zijn meerdere huurbestemmingen overeen gekomen.
Het komt regelmatig voor dat een pand verhuurd wordt als woon- en bedrijfsruimte. Meestal bepaalt de huurovereenkomst dan ook welk gedeelte bewoond kan worden en welk deel voor bedrijfsactiviteiten is bestemd. Op het woongedeelte zal een ander wettelijk regime van toepassing zijn dan op het gedeelte dat als bedrijfsruimte is bestemd.
In al deze gevallen is het soms lastig te bepalen welke regels van toepassing zijn. Het is daarom verstandig om een huurovereenkomst vooraf door een specialist te laten screenen. Zo voorkomt u problemen.
Welk soort bedrijf?
In artikel 7:290 BW worden opgesomd welke soorten bedrijven onder de bepalingen van het artikel vallen. Dat lijkt duidelijk. De rechtsvorm van een onderneming, zoals een eenmanszaak, vennootschap onder firma, BV of NV, is hier niet op van invloed. Toch blijkt er in de praktijk nogal eens verwarring te ontstaan over de vraag wanneer een bepaald bedrijf, zoals een startup, onder artikel 290 geschaard kan worden. De rechtspraak heeft voor een nadere invulling gezorgd.
Plaatsgebondenheid
Allereerst is van belang dat de in artikel 7:290 opgesomde bedrijven worden gekenmerkt door plaatsgebondenheid: voor hun voortbestaan zijn ze afhankelijk van publiek dat hun producten koopt of van hun diensten gebruik maakt. Daarom bepaalt de wet dat er een ‘voor het publiek toegankelijk lokaal’ in de verhuurde ruimte aanwezig moet zijn; er moet een verkooppunt zijn voor klanten. Als een bedrijf zonder meer onder de opsomming van artikel 7:290 valt, wordt deze plaatsgebondenheid niet meer apart getoetst. Bestaat er echter twijfel over de vraag of een bedrijf voldoet aan de vereisten van het artikel, dan is de plaatsgebondenheid een doorslaggevende factor.
Artikel 7:290 BW bedrijven
In het navolgende zal ik kort ingaan op de in artikel 7:290 BW genoemde bedrijven.
a. Kleinhandelsbedrijf
Een kleinhandelsbedrijf wordt meestal aangeduid als detailhandel. Daaronder vallen natuurlijk de winkelbedrijven, ongeacht hun grootte. Het gaat dus zowel om grootwinkelbedrijven (Hema, V&D) als de kleine kruidenier op de hoek. Wat echter niet onder het kleinhandelsbedrijf valt, zijn groothandels (Sligro, Makro) en administratiekantoren. Ook ondernemers die een ‘vrij beroep’ uitoefenen, vallen niet onder deze omschrijving.
b. Ambachtsbedrijf
Dit is een behoorlijk rekbaar begrip, mede omdat ambachten onder invloed van voortschrijdende technologische ontwikkelingen langzaam maar zeker uitsterven. De traditionele ambachten waar handwerk aan te pas komt, vallen er zeker onder (meubelmakerijen, smid, edelsmid) maar ook modernere ambachtsbedrijven als fotostudio’s of pedicuresalons.
c. Afhaal- en besteldienst
Het gaat in deze categorie om diensten tot het afhalen en bestellen van goederen tegen vergoeding. Een koeriersbedrijf zal dus zonder meer binnen deze categorie vallen. Vervoer van personen valt er echter uitdrukkelijk niet onder. Taxicentrales vallen dus niet binnen deze categorie, evenmin als afhaalrestaurants. Webwinkels vallen hier ook niet onder: die bevinden zich immers op het internet.
d. Restaurant- of cafébedrijf
Vrijwel de gehele horecasector kan onder deze noemer worden geschaard. Elk bedrijf dat etens- en drinkwaren verkoopt die ter plekke kunnen worden genuttigd, valt onder de omschrijving. Let op: het gaat alleen om bedrijven die de verkoop van consumpties als hoofdactiviteit hebben. De bar van een sportschool zal er niet onder vallen, evenmin als de kantine van een kantoorgebouw.
e. Hotelbedrijf
Opvallend is dat voor de kwalificatie als hotelbedrijf een ‘voor het publiek toegankelijk lokaal’ geen apart vereiste is. Hoofdkenmerk van dit soort bedrijven is het verstrekken van logies dat in de regel niet duurzaam is. Een pension zal onder de omschrijving vallen, kamerverhuurbedrijven echter niet.
f. Kampeerbedrijf
Een stuk grond dat verhuurd wordt met als bestemming ‘kampeergrond’ valt eveneens binnen de 7:290 definities. Het werd in de wet opgenomen omdat een kampeerbedrijf sterk plaatsgebonden is.
Bedrijven die niet binnen één van de bovenstaande categorieën vallen, zijn te kwalificeren als ‘overige gevallen’. Op die bedrijven is de regeling van artikel 7:230a van toepassing.
De verschillen: 290-bedrijfsruimte meer huurbescherming bij opzegging huurovereenkomst
Het maakt nogal verschil of u een bedrijfsruimte huurt waarop artikel 7:290 of artikel 7:230a van toepassing is. Indien u een middenstandsbedrijfsruimte huurt, verleent de wet u bescherming op tal van gebieden. Er gelden specifieke regels met betrekking tot opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder; zo moeten de gronden uitdrukkelijk worden vermeld en mag opzegging alleen schriftelijk geschieden. Die huurbescherming krijgt u niet voor niets: omdat de plaatsgebondenheid van een 290-bedrijf zo belangrijk is, kan een plotselinge opzegging door de verhuurder ertoe leiden dat u een belangrijk deel van de goodwill van uw onderneming verliest. De wet tracht daar een stokje voor te steken.
Valt uw bedrijf in de categorie ‘overige gevallen’, dan is artikel 7:230a BW van toepassing. Plaatsgebondenheid is voor een ‘overige geval’ minder van belang. Voor aanvullende huurbescherming komt u dan niet in aanmerking. Wel kunt u in sommige gevallen een beroep doen op ontruimingsbescherming.
Heeft u vragen over uw huurovereenkomst, wilt u een huurovereenkomst aangaan of dreigt er een geschil? Vraag ons om advies! Wij helpen u graag.
(1) mr. Suzan Slijpen is recent bij prof. mr. Ewoud Hondius afgestudeerd aan het Departement Rechtsgeleerdheid van de Universiteit Utrecht. Haar scriptie, over de invloed van padafhankelijkheid op Europeanisering van het verbintenissenrecht werd gewaardeerd met eindcijfer 9 en is genomineerd voor zowel de Katadreuffe-prijs als de Molengraaff Instituut Scriptieprijs.